Die Immobilien-GmbH

Die Immobilien-GmbH

Viele Immobilienbesitzer, die ihre Immobilien im Privatvermögen halten und vermieten, unterliegen einem Grenzsteuersatz in Höhe von 42 %. Dies trifft zu, wenn sich das zu versteuernde Einkommen zwischen rund 57.000 € und 270.000 € bewegt. Für Verheiratete, die das Splittingverfahren nutzen, gelten jeweils die doppelten Beträge. Einschließlich des Solidaritätszuschlags beträgt die Steuerbelastung 44,31 %.
Die laufende Steuerbelastung lässt sich auf rund 30 % verringern, wenn die Immobilien durch eine GmbH gehalten werden. Die Stadt Münster hat einen Gewerbesteuerhebesatz von 460 %. Hieraus ergibt sich eine Steuerbelastung von 31,925 %. Dies gilt, solange die Gewinne nicht an die Anteilseigner ausgeschüttet werden. Die Steuerbelastung setzt sich zusammen aus Körperschaftsteuer, Solidaritätszuschlag und Gewerbesteuer. Bei einer Ausschüttung werden zusätzlich 25 % Kapitalertragsteuer (zuzüglich Solidaritätszuschlag) erhoben, sodass die gesamte Steuerbelastung knapp über 50 % liegt.
Steuerlich attraktiv ist die Vermietung von Immobilien über eine Immobilien GmbH, die die erweiterte Kürzung gemäß § 9 Nummer 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz nutzen darf. In diesem Fall entfällt die Gewerbesteuerbelastung, sodass die laufende steuerliche Belastung lediglich 15,825 % beträgt (Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag). Dies ist auch im internationalen Vergleich äußerst attraktiv. Auch unter Einbeziehung der Ausschüttungsbelastung errechnet sich nur eine Gesamtbelastung von rund 38 %, die immer noch deutlich unter der Steuerbelastung im Privatvermögen liegt.
Weitere Vorteile sind:
• Immobilien im Betriebsvermögen können mit 3 % abgeschrieben werden, soweit sie nicht Wohnzwecken dienen. Immobilien im Privatvermögen werden in der Regel nur mit 2 % abgeschrieben. Der Nachweis einer geringeren Nutzungsdauer ist in beiden Fällen zulässig.
• Bei einer Veräußerung von GmbH-Anteilen (statt einer Veräußerung der Immobilie) besteht (zurzeit noch) die Möglichkeit, den Verkauf so zu strukturieren, dass keine Grunderwerbsteuer anfällt (Share Deal statt Asset Deal), auch wenn die Voraussetzungen hierfür immer weiter eingeengt werden.
Die Voraussetzungen für die Anwendung der erweiterten Kürzung sind allerdings streng. Die Gesellschaft darf ausschließlich eigenen Grundbesitz oder neben eigenem Grundbesitz eigenes Kapitalvermögen verwalten und nutzen. Die Betreuung von Wohnungsbauten sowie die Errichtung und Veräußerung von Einfamilienhäusern, Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen ist unschädlich. Der hierauf entfallende Teil des Gewinns wird dagegen nicht gekürzt. Es dürfen keinerlei weitere Tätigkeiten ausgeübt werden, die nicht eng mit der Vermietung der Immobilie verbunden sind. Steuerschädlich sind zum Beispiel:
• die Vermietung von Betriebsvorrichtungen, z.B. wenn sich in einer vermieteten Lagerhalle ein Kran befindet, der mitvermietet wird.
• das Betreiben eines Kaffeeautomaten.
• die Vermietung von möblierten Räumen.
Der Grundbesitz darf auch nicht teilweise dem Gewerbebetrieb eines Gesellschafters dienen.

Nachteile der Konstruktion sind:
• Die Immobilien in der Immobilien GmbH sind dauerhaft steuerverhaftet. Sie können also nicht, wie im Privatvermögen, nach mehr als 10 Jahren steuerfrei veräußert werden.
• Wenn sich die Immobilie bereits im Privatvermögen befindet, löst die Übertragung auf eine GmbH regelmäßig Grunderwerbsteuer aus.
Die Immobilien GmbH bietet sich vorrangig in den Fällen an, in denen laufend hohe Mietüberschüsse erwirtschaftet werden, aber langfristig nicht unbedingt mit hohen Wertsteigerungen gerechnet wird. Im besten Fall wird die Entscheidung zur Immobilien GmbH bereits vor dem Erwerb der Immobilie getroffen.