Sie können zahlreiche Vorteile realisieren, wenn Sie sich frühzeitig damit beschäftigen, wann und in welcher Form Sie Ihre vermieteten Immobilien an Ihre Kinder übertragen.
Jeder Elternteil kann an jedes Kind 400.000 EUR schenkungsteuerfrei verschenken -- alle 10 Jahre.
Beispiel:
Wenn die Eltern beide über Vermögen verfügen und 2 Kinder haben, können Sie bis zu 1.600.000 EUR an die nächste Generation schenkungsteuerfrei verschenken, der Vater an jedes Kind 400.000 EUR und die Mutter ebenfalls an jedes Kind 400.000 EUR. Das Gleiche ist nach Ablauf von 10 Jahren wieder möglich.
Die Übertragung können Sie weiter optimieren:
Sie übertragen vermietete Immobilien und lassen sich gleichzeitig einen Vorbehaltsnießbrauch einräumen. Das bedeutet, die Immobilie gehört bereits Ihrem Kind, die Mieteinnahmen stehen aber weiter Ihnen zu. Sie tragen auch sämtliche Aufwendungen. Steuerlich erzielen Sie weiterhin Einkünfte aus Vermietungen und Verpachtung und setzen auch sämtliche Werbungskosten unverändert ab. Zum einen stehen Ihnen die Mieterträge weiterhin für Ihren Lebensunterhalt zur Verfügung. Zum anderen haben Sie möglicherweise einen geringeren Grenzsteuersatz als Ihr Kind, so dass die Steuerbelastung über die gesamte Familie optimiert wird.
Schenkungssteuerlich wird die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz bewertet, allerdings wird dieser Wert zu Ihren Gunsten um den Wert des Nießbrauchs gekürzt. Der Wert des Nießbrauchs errechnet sich aus dem jährlichen Überschuss aus der Vermietung und Ihrer statistischen Lebenserwartung.
Beispiel:
Wert der Immobilie nach BewG: 600.000 EUR
Schenker: 65 Jahre alt, männlich
Jährlicher Überschuss aus der Vermietung: 24.000 EUR
Wert des Nießbrauchs: 9,019 x 24.000 = 216.456
Wert der Schenkung:
Immobilie: 600.000 EUR
Nießbrauch: -216.456 EUR
Wert der Schenkung: 383.544 EUR
Schenkungsteuer: 0 EUR
In diesem Fall sparen Sie durch den Vorbehaltsnießbrauch Schenkungsteuer in Höhe von 22.000 EUR.
Rechtzeitige Planung lohnt sich also.