Immobilien können steuerlich ausgesprochen attraktiv sein. Abschreibungen, Finanzierungskosten und Renovierungsaufwendungen können die Steuerbelastung erheblich reduzieren.
Aber gerade bei Immobilien gibt es Steuerfallen, die teuer werden können.
Die dritte von mehreren Fallen:
Falle 3 – Verbilligte Vermietung an Angehörige
Viele Eigentümer vermieten eine Wohnung an ihre Kinder oder Eltern – oft zu einem reduzierten Preis, deutlich unter der ortsüblichen Miete. Das ist grundsätzlich zulässig, hat aber steuerliche Grenzen.
Entscheidend ist das Verhältnis der vereinbarten Miete zur ortsüblichen Marktmiete:
- Beträgt die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten – auch wenn daraus ein steuerlicher Verlust entsteht.
- Beträgt die Miete mindestens 50 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, muss eine Totalüberschussprognose erstellt werden. Fällt diese negativ aus, werden die Werbungskosten nur noch anteilig anerkannt.
- Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete, wird das Mietverhältnis zwingend aufgeteilt in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil. Werbungskosten sind dann nur noch anteilig abziehbar.
Beispiel:
Die ortsübliche Miete für eine Wohnung beträgt 1.000 € monatlich. Vermieten Sie diese Wohnung für 550 € an Ihre Tochter, sind Sie im mittleren Bereich (50–66 %) und müssen eine Totalüberschussprognose erstellen. Vermieten Sie dieselbe Wohnung für 450 €, werden von vornherein nur 45 % der Werbungskosten anerkannt.
Maßgeblich ist grundsätzlich die ortsübliche Marktmiete einschließlich der umlagefähigen Kosten. Sie können also auch die Nebenkosten teilweise „subventionieren“.
Zwei weitere Punkte sind wichtig:
- Die ortsübliche Miete muss belastbar ermittelt und dokumentiert werden, z. B. über den Mietspiegel oder Vergleichsobjekte – das ist in der Praxis eine häufige Streitfrage mit dem Finanzamt.
- Das Mietverhältnis muss auch tatsächlich wie unter fremden Dritten durchgeführt werden – mit schriftlichem Mietvertrag, regelmäßiger Mietzahlung und üblicher Nebenkostenabrechnung. Wird dieser Fremdvergleich nicht eingehalten, kann das Finanzamt das gesamte Mietverhältnis steuerlich nicht anerkennen, unabhängig von der vereinbarten Miethöhe.
Lassen Sie sich beraten, bevor Sie eine Wohnung an Angehörige vermieten, z. B.:
- Ist eine Totalüberschussprognose erforderlich, und wie sollte sie aufgebaut sein?
Ist Ihr Mietvertrag fremdüblich ausgestaltet?