Immer mehr Menschen vermieten ihr eigenes Haus oder ihre eigene Wohnung zum Teil oder vollständig zeitweise an Touristen, Studenten oder andere Leute, die lieber privat als in einem Hotel wohnen.
I Einkommensteuer
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Vermieten Sie nur einen Teil Ihrer selbst genutzten Wohnung vorübergehend und betragen die Mieteinnahmen pro Jahr nicht mehr als 520 EUR? In diesem Fall verzichtet das Finanzamt auf eine Besteuerung.
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In aller Regel erzielen Sie durch die Vermietung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nur wenn Sie einen hotelartigen Betrieb führen, erzielen Sie Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Merkmale eines hotelartigen Betriebs sind z.B.:
- Tägliche Reinigung
- Potentielle Gäste können sich jederzeit ohne vorherige Reservierung bei Ihnen melden und direkt ein Zimmer beziehen.
- Sie bieten den Gästen täglich ein Frühstück an.
Eine wöchentliche Reinigung ist dagegen kein Merkmal eines Hotelbetriebs.
- Erzielen Sie mit der Tätigkeit über mehrere Jahre gesehen insgesamt einen Überschuss?
a. Es ist klar erkennbar, dass Ihre Werbungskosten dauerhaft höher sein werden als Ihre Einnahmen. Dies ist z.B. der Fall, wenn Sie Ihre Mietwohnung untervermieten und die Quadratmetermiete, die Sie erzielen, geringer ist als die Quadratmetermiete, die Sie selbst bezahlen müssen. In diesem Fall liegt von Anfang an Liebhaberei vor. Die Vermietung ist einkommensteuerlich irrelevant.
b. Es ist klar erkennbar, dass Sie Überschüsse der Mieteinnahmen über die Werbungskosten erzielen. Die Überschüsse sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einkommensteuerpflichtig und muss dem Finanzamt jährlich in der Einkommensteuererklärung gemeldet werden.
c. Sie erzielen anfangs Verluste. Die Verluste resultieren daraus, dass Sie einmalige Kosten haben, z.B. eine Renovierung der zu vermietenden Zimmer, oder Investitionen, z.B. Möbelkauf. In diesem Fall können Sie die Verluste mit anderen Einkünften verrechnen.
Ermittlung der Einkünfte
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Sämtliche Kosten, die sich unmittelbar auf die Vermietung beziehen, können Sie in vollem Umfang absetzen, z.B. Kosten für Zeitungsinserate oder zusätzliche Wohnungsschlüssel.
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Bei einer teilweisen Vermietung der Wohnung werden die Wohnungskosten aufgeteilt. Zu den Kosten der Wohnung gehören bei einer Untervermietung insbesondere die Warmmiete und die Stromkosten. Bei einer Vermietung einer Eigentumswohnung gehören zu den Kosten: Gebäudeabschreibung, Schuldzinsen, Grundbesitzabgaben, Instandhaltungskosten, Versicherungen.
Die Kosten der Wohnung werden wie folgt aufgeteilt:
- Kosten für Räume, die ausschließlich von den Mietern genutzt werden, werden nach Quadratmetern aufgeteilt.
- Kosten von Räumen, die sowohl von den Mietern als auch ihnen selbst genutzt werden, z.B. Küche, Bad, Flur, werden nach Köpfen aufgeteilt.
- Kosten von Räumen, die Sie ausschließlich selbst nutzen, können nicht abgesetzt werden.
Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer)
Wenn Sie langfristig an denselben Mieter vermieten, ist die Vermietung umsatzsteuerfrei. Langfristig bedeutet mehr als 6 Monate. Wenn Sie kurzfristig vermieten, fallen 7 % Umsatzsteuer an.
Sofern Ihre Mieteinnahmen 17.500 EUR pro Jahr nicht übersteigen, können Sie sich auf die Kleinunternehmerregelung nach Paragraph 19 UStG berufen und müssen keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen.
Die Umsatzsteuerpflicht muss kein Nachteil sein: soweit Sie umsatzsteuerpflichtige Einnahmen erzielen, können Sie sich die Umsatzsteuer, die Sie an andere Unternehmen bezahlt haben (Vorsteuer), z.B. für die Anschaffung von Möbeln, vom Finanzamt anrechnen bzw. erstatten lassen.
Übliche Nebenleistungen einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung, z.B. Reinigung, unterliegen ebenfalls dem Umsatzsteuersatz von 7 %. Andere Leistungen, z.B. Verpflegung oder die Übernahme des Transportes vom Flughafen zur Wohnung, unterliegen jedoch dem Regelsteuersatz von 19 %.
Wenn Sie eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung aufnehmen, müssen Sie dem Finanzamt in den ersten beiden Jahren monatlich Umsatzsteuer-Voranmeldungen einreichen.
Sonstiges
Die Vermietung von Wohnraum, z.B. über Airbnb, unterliegt vielfach Beschränkungen. So versuchen einige Städte, insbesondere Berlin und Hamburg, die "Zweckentfremdung von Wohnraum" für die kurzfristige Vermietung zu unterbinden. Zur Untervermietung einer Mietwohnung benötigen Sie außerdem die Erlaubnis des Vermieters. Die Untervermietung ohne eine entsprechende Erlaubnis kann sogar eine außerordentliche Kündigung des Vermieters rechtfertigen.
Die einkommensteuerlichen und umsatzsteuerlichen Folgen einer Vermietung treten jedoch unabhängig davon ein, ob die Vermietung rechtlich überhaupt zulässig ist.