Steuertipps für die private Wohnraum-Vermietung z.B. über Airbnb

Immer mehr Menschen vermieten ihr eigenes Haus oder ihre eigene Wohnung zum Teil oder vollständig zeitweise an Touristen, Studenten oder andere Leute, die lieber privat als in einem Hotel wohnen. Manch einer findet die Erfahrung interessant, manch einer ist darauf angewiesen, um das Haus oder die Wohnung finanziell tragen zu können.

Verwenden Sie folgendes Prüfschema, um die steuerlichen Folgen einschätzen zu können:

I Einkommensteuer

1. Vermieten Sie nur einen Teil Ihrer selbst genutzten Wohnung (das Gleiche gilt im Folgenden für ein selbst genutztes Haus) vorübergehend und betragen die Mieteinnahmen pro Jahr nicht mehr als 520 €? In diesem Fall verzichtet das Finanzamt auf eine Besteuerung.

2. In aller Regel erzielen Sie durch die Vermietung Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Nur wenn Sie einen hotelartigen Betrieb führen, erzielen Sie Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Merkmale eines hotelartigen Betriebs sind z.B.:

– Tägliche Reinigung
– potentielle Gäste können sich jederzeit ohne vorherige Reservierung bei Ihnen melden und direkt ein Zimmer beziehen.
– Sie bieten den Gästen täglich ein Frühstück an.

Eine wöchentliche Reinigung ist dagegen kein Merkmal eines Hotelbetriebs, ebenso wenig, wenn Sie Ihren Gästen auf dem Weg vom Bäcker täglich Brötchen mitbringen.

3. Erzielen Sie mit der Tätigkeit über mehrere Jahre gesehen insgesamt einen Überschuss?

Die Antwort auf diese Frage kann immer nur eine qualifizierte Schätzung sein.

a. Es ist klar erkennbar, dass Ihre Werbungskosten dauerhaft höher sein werden als Ihre Einnahmen. Dies ist z.B. der Fall, wenn Sie Ihre Mietwohnung untervermieten und die Quadratmetermiete, die Sie erzielen, geringer ist als die Quadratmetermiete, die Sie selbst bezahlen müssen. In diesem Fall liegt von Anfang an Liebhaberei vor. Die Vermietung ist einkommensteuerlich irrelevant und muss auch nicht gegenüber dem Finanzamt erklärt werden. Sie sollten dennoch sämtliche Belege über Mieteinnahmen und Werbungskosten aufheben, um dies im Zweifelsfall beweisen zu können.

b. Es ist klar erkennbar, dass Sie Überschüsse der Mieteinnahmen über die Werbungskosten erzielen. Die Überschüsse sind als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einkommensteuerpflichtig und muss dem Finanzamt jährlich in der Einkommensteuererklärung gemeldet und der Einkommensteuer unterworfen werden.

c. Sie erzielen anfangs Verluste. Die Verluste resultieren daraus, dass Sie einmalige Kosten haben, z.B. eine Renovierung der zu vermietenden Zimmer, oder Investitionen, z.B. Möbelkauf, die sich nur über einen längeren Zeitraum amortisieren. Dies ist der interessanteste Fall, weil Sie in den ersten Verlustjahren über die Vermittlungstätigkeit Verluste erzielen, die Sie mit anderen Einkünften verrechnen können. So führt die Vermietung zunächst zu einer Steuerersparnis.

Ermittlung der Einkünfte

Welche Mieteinnahmen Sie der Vermietungstätigkeit zuordnen müssen, ist selbsterklärend. Aber welche Werbungskosten können Sie gegenrechnen?

1. Sämtliche Kosten, die sich unmittelbar auf die Vermietung beziehen, können Sie in vollem Umfang absetzen, z.B. Kosten für Zeitungsinserate oder zusätzliche Wohnungsschlüssel.

2. Bei einer teilweisen Vermietung der Wohnung werden die Wohnungskosten aufgeteilt. Zu den Kosten der Wohnung gehören bei einer Untervermietung insbesondere die Warmmiete und die Stromkosten. Bei einer Vermietung einer Eigentumswohnung gehören zu den Kosten: Gebäudeabschreibung, Schuldzinsen, Grundbesitzabgaben, Instandhaltungskosten, Versicherungen, usw.

Die Kosten der Wohnung werden wie folgt aufgeteilt:
• Kosten für Räume, die ausschließlich von den Mietern genutzt werden, werden nach Quadratmetern aufgeteilt.
• Kosten von Räumen, die sowohl von den Mietern als auch ihnen selbst genutzt werden, z.B. Küche, Bad, Flur, werden nach Köpfen aufgeteilt.
• Kosten von Räumen, die Sie ausschließlich selbst nutzen, können nicht abgesetzt werden.

Beispiel:
Ihre Wohnung, die Sie zu dritt bewohnen, ist 100 m² groß. In 2015 sind Kosten für die gesamte Wohnung in Höhe von 12.000 € angefallen. Im ersten Halbjahr haben Sie die Wohnung vollständig selbst genutzt. Im zweiten Halbjahr haben Sie ein 20 m² großes Zimmer an 2 Mieter (gleichzeitig) vermietet. Die Mieter durften Küche, Bad und Flur (insgesamt 30 m²) mitnutzen.

Berechnung:
• Für das 2. Halbjahr sind 6.000 € Kosten angefallen.
• Hiervon entfallen 20 % = 1.200 € auf das vermietete Zimmer.
• 30 % = 1.800 € entfallen auf die Gemeinschaftsräume.
• Da Sie Ihre Wohnung zu dritt bewohnen und an 2 Mieter gleichzeitig vermietet haben, sind von 1.800 € 2/5 = 720 € abzugsfähig.
• Insgesamt können Sie daher Kosten für die Wohnung in Höhe von 1.920 € (1.200 € + 720 €) absetzen.

Umsatzsteuer (Mehrwertsteuer)

Wenn Sie langfristig an denselben Mieter vermieten, ist die Vermietung umsatzsteuerfrei. Langfristig bedeutet mehr als 6 Monate. Wenn Sie kurzfristig vermieten, fallen 7 % Umsatzsteuer an. Von einer Mieteinnahme in Höhe von 1.070 € müssen Sie also 70 € an das Finanzamt abführen.

Sofern Ihre Mieteinnahmen 17.500 € pro Jahr nicht übersteigen, können Sie sich (müssen aber nicht) auf die Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG berufen und müssen keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen. Bitte beachten Sie, dass die Mieteinnahmen ggf. mit anderen Einnahmen aus einer selbstständigen oder gewerblichen Tätigkeit zusammengerechnet werden. Der Betrag von 17.500 € ist eine Jahresgrenze. Wenn Sie die Vermietung nur zeitweise durchführen, gilt auch nur die anteilige Grenze.

Die Umsatzsteuerpflicht muss kein Nachteil sein: soweit Sie umsatzsteuerpflichtige Einnahmen erzielen, können Sie sich die Umsatzsteuer, die Sie an andere Unternehmen bezahlt haben (Vorsteuer), z.B. für die Anschaffung von Möbeln, vom Finanzamt anrechnen bzw. erstatten lassen.

Übliche Nebenleistungen einer umsatzsteuerpflichtigen Vermietung, z.B. Reinigung, unterliegen ebenfalls dem Umsatzsteuersatz von 7 %. Andere Leistungen, z.B. Verpflegung oder die Übernahme des Transportes vom Flughafen zur Wohnung, unterliegen jedoch dem Regelsteuersatz von 19 %.

Wenn Sie eine umsatzsteuerpflichtige Vermietung aufnehmen, müssen Sie dem Finanzamt in den ersten beiden Jahren monatlich Umsatzsteuer-Voranmeldungen einreichen. Nach Ablauf von 2 Kalenderjahren hängt der Rhythmus (monatlich, vierteljährlich oder jährlich) von der Höhe der zu zahlenden Umsatzsteuer ab.

Sonstiges

Die Vermietung von Wohnraum, z.B. über Airbnb, unterliegt vielfach Beschränkungen. So versuchen einige Städte, insbesondere Berlin und Hamburg, die „Zweckentfremdung von Wohnraum“ für die kurzfristige Vermietung zu unterbinden. Zur Untervermietung einer Mietwohnung benötigen Sie außerdem die Erlaubnis des Vermieters. Die Untervermietung ohne eine entsprechende Erlaubnis kann sogar eine außerordentliche Kündigung des Vermieters rechtfertigen.

Die einkommensteuerlichen und umsatzsteuerlichen Folgen einer Vermietung treten jedoch unabhängig davon ein, ob die Vermietung rechtlich überhaupt zulässig ist. Wie so oft müssen mit der Vermietung nicht unbedingt Steuernachteile einhergehen, oft lassen sich sogar Steuervorteile erzielen.