Immobilien können steuerlich ausgesprochen attraktiv sein. Abschreibungen, Finanzierungskosten und Renovierungsaufwendungen können die Steuerbelastung erheblich reduzieren.
Aber gerade bei Immobilien gibt es Steuerfallen, die teuer werden können.
Die erste von mehreren Fallen:
Falle 1 – 15 % Grenze
(anschaffungsnahe Herstellungskosten)
Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind grundsätzlich sofort abzugsfähig und können so steuerliche Verluste verursachen, die mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden können. Aber das gilt nicht immer.
Nicht sofort abzugsfähig sind Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, wenn die Aufwendungen ohne die Umsatzsteuer 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. In diesem Fall wirken sich die Aufwendungen nur über eine höhere Abschreibung sehr langfristig aus.
Beispiel:
Kauf eines Mehrfamilienhauses für 800.000 € am 1.2.2025
Der Wert des Grund und Bodens beträgt 200.000 €, der Wert des Gebäudeanteils 600.000 €.
Das bedeutet, im Zeitraum 1.2.2025 bis 31.1.2028 dürfen insgesamt maximal 15 % von 600.000 € = 90.000 € für Instandsetzung aufgewendet werden, um den sofortigen Abzug zu erhalten. Der Betrag von 90.000 € ist netto unabhängig davon, ob die Umsatzsteuer als Vorsteuer abzugsfähig ist.
Besonders wichtig: Die 15 %-Grenze ist keine Freigrenze. Wird die Grenze überschritten, ist der gesamte Betrag nicht sofort abzugsfähig.
Aufwendungen für Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen, sind nicht betroffen.
Deshalb beschränken manche Immobilieninvestoren ihre Renovierungsmaßnahmen in den ersten drei Jahren bewusst auf das Notwendige und beginnen mit größeren Renovierungen erst nach Ablauf des Dreijahreszeitraums. Ob das sinnvoll ist, hängt allerdings vom Einzelfall ab – und sollte bereits vor Beginn der Renovierungsmaßnahmen geplant werden.