Immobilien können steuerlich ausgesprochen attraktiv sein. Abschreibungen, Finanzierungskosten und Renovierungsaufwendungen können die Steuerbelastung erheblich reduzieren.
Aber gerade bei Immobilien gibt es Steuerfallen, die teuer werden können.
Die zweite von mehreren Fallen:
Falle 2 – Standardhebung
Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen sind grundsätzlich sofort abzugsfähig und können so steuerliche Verluste verursachen, die mit anderen positiven Einkünften verrechnet werden können. Aber das gilt nicht immer.
Die Finanzverwaltung unterscheidet bei Wohngebäuden drei Standardstufen: sehr einfacher Standard, mittlerer Standard, sehr anspruchsvoller Standard. Eine wesentliche Verbesserung liegt insbesondere vor, wenn sich der Standard in mindestens 3 von 4 zentralen Ausstattungsbereichen – Heizung, Sanitär, Elektro, Fenster – in zeitlichem Zusammenhang deutlich erhöht. Die Aufwendungen wirken sich dann nur über die Abschreibung über viele Jahre aus, statt sofort als Werbungskosten.
Diese Regelung gilt unabhängig von der 15 %-Grenze aus Falle 1 – auch Jahre nach dem Kauf können Renovierungen zu Herstellungskosten führen, wenn Sie den Standard heben.
Lassen Sie sich beraten, wenn Sie eine Renovierung bzw. Sanierung planen, z. B.:
- Liegt überhaupt eine Standardhebung vor?
- Können einzelne Maßnahmen sachlich und zeitlich getrennt durchgeführt werden, sodass keine einheitliche Gesamtmaßnahme vorliegt?